第二八九章：变相的降价计划
郑怀森并不认识林强，虽然曾在市府停车场里跟林强碰过面，但那次是他跟何远起了冲突，林强当时并没有出面，郑怀森对林强并没有留下什么印象，只是感觉林强和李婉有些眼熟，想了下才想起他们是金万基豪庭那个广告里的代言人。
接待小姐热情介绍道：“郑总您好，这两位是我们置业公司的林总和李总。”
林强前跟郑怀森握了握手，“欢迎郑总，请移步到二楼办公室。”
郑怀森仔细打量着林强和李婉，他想不到这个置业公司的两位老总那么年轻，这一次，他没有派下面的销售主管过来，而是亲自门，是想当面跟这里的老总商谈，看看能不能把御水豪庭的滞销局面扭转过来，同时也想跟置业公司讨论一下罗马家园的代理计划。
来到二楼的办公室，郑怀森看着墙壁林强和李婉的代言宣传海报，道：“没想到林总和李总还能自己做代言人，不错，不错。”
林强笑了笑，道：“我们是被赶鸭子架，让郑总见笑了。”
“我觉得真的不错。是这样的，我们公司名下的御水豪庭开盘半年多来，销售业绩并不理想，我这次过来，是想跟两位商讨一下，看看能不能用你们的那种经营模式帮我们扭转局面。”郑怀森直接说明了来意。
林强和李婉对视了一眼。
御水豪庭是全凤城售价最高的江景房，他们当然不会陌生。事实，他们对整个凤城市区的房地产行情都非常了解，张臻华曾领着三名得力干将，跑遍了凤城市里所有的在售楼盘，对各个楼盘的容量大小、推出房子数量、开盘售价、销售情况等等都作了深入具体的了解，并做了详尽的数据汇总，形成了专门件，存放在置业公司的数据库里，林强和李婉曾多次对数据进行研究，并以此为依据，合理为金万基豪庭制定了开盘价。
“御水豪庭位于下郭街的商业旺地，又面向美丽的北江，可以说是凤城市江景房的代表作，郑总公司能够开发出这样的高档楼盘，真的是让人佩服。”林强不动声色道。
郑怀森嘴角往扯了扯，勉强挤出些笑容来，“不瞒两位说，当初我们也是看好楼盘的地理位置，把开盘价定得高了些，没想到销售情况一直不乐观----”
“郑总，我们置业公司一直以来都只是做新楼盘的代理，而且要全程参与楼盘配套设施的策划和对楼盘进行准确的定位，那样我们才能够制定合适的营销计划，像郑总你们的御水豪庭这种情况，我们还真的没有承接过。”林强道：“据我所知，御水豪庭的开盘价高达3680元/平方，这个价钱已经差不多跟我们正在代理的金万基豪庭那里的精装房价钱持平，而且，郑总你们那里的房子都是大房子，总房价算起来真的有点高了，大部份普通的购房者只能望房兴叹，这一点，从你们现在的销售情况可以看得出来。”
林强打开电脑，调出了御水豪庭的资料，分析说，截止现在，御水豪庭共销出去八十二套房子，其大部份是一百平方以下的小户型，那些一百二十平方以的大户型少人问津。他说，千万不能小看这二、三十平方的差价，现在凤城市里的高档装修平均市场价已经达到了每平方一千元，这里的总差价有十几万元了。
“看来林总对我们那里的情况很了解呀。”郑怀森道。
林强笑了笑：“做我们这一行的，肯定要对整个市场行情有深入的了解了。”
郑怀森道：“那林总有什么好建议呢？”
“我哪能一下子想到好建议呀。”林强道：“不过，我觉得郑总那里的房价应该要往下降一降才行---”
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郑怀森面有难色：“我们自己也觉得房价开得是有些高了，可现在也不能直接降价呀。”
“那也是，直接降价不但没法对那些已经购房的业主交待，而且会对楼盘的形象造成非常不好的影响，对以后的销售会更不利用-----”林强边说边思考着。
“不瞒两位说，我们公司在御水豪庭投入不少的资金，北江南边的罗马家园二期工程马要开工了，如果房子的销售跟不的话，会遭遇到巨大的资金压力了。我这次过来，是想跟林总你们商量，看看能不能为御水豪庭那里想想办法，另外，罗马家园一期马要竣工了，也希望能够跟你们置业公司合作，尽快开盘售卖，以加速资金回笼。”郑怀森道。
“罗马家园那里我们公司倒是有信心能帮郑总打开旺销局面，不知那里什么时候能真正完工呢？”林强道。
“按目前的进度估计，一个半月之后能完成全部外墙的装修，可以筹备开盘了。”
林强点点头：“那加其他配套设施的建设，开盘至少要在二个月之后了。我们可以先帮郑总做一份营销策划方案，如果郑总你们看过之后觉得可行，我们再具体商谈合作。另外，御水豪庭那里，如果郑总也同意降价销售的话，我们倒是可以策划一个促销计划，既不会对原有的业主和楼盘的形象造成影响，又能够促进房子的销售。”
郑怀森一听，马来了精神：“林总真的能想到好办法？那真是太好了，这是我的名片，林总可以随时来公司找我。”
林强跟郑怀森交换过名片，道：“我也只是有一个初步的想法，等我跟李总再详细研究后才能形成具体的计划，到时我和李总再亲自过去找郑总。”
送走了郑怀森之后，李婉有些担心的问林强道：“御水豪庭这个烂摊子你真的能想到好办法？”
林强笑了笑，这次也不跟她卖关子了，解释道，御水豪庭的房子继续滞销下去，郑怀森他们的财务成本会持续升高，如果他们本身的实力不够雄厚的话，很可能会引起资金链的断裂，因此当务之急，是要想尽办法把房子卖出去，回笼资金，至于降价促销，对他们来说已经是选无可选的了，但具体降多少、如何降必须有一个全面的考虑了。我们要做的，是帮他们策划一个变相的降价计划。
“变相的降价计划？”李婉问道。
“是呀，我想郑怀森他们也明白，绝对不能直接把原来3680元/平方的房价降为3380元/平方来促销，那样引起的问题会很多。购房者的心态都是买涨不买跌，你降价了，他们反而不买帐，还会认为你的楼盘有问题，到时候会陷入更加被动的局面。我的想法是，利用我们的个性化精装房计划，把御水豪庭重新进行包装定位，摒弃之前的毛坯房出售，全面推出精装房。”
林强分析道，按他们潮牌装修公司的资源优势，装修成本会市价低30%左右，高档装修大概只需700元/平方左右，如果他们以3980元/平方的超低价来推出御水豪庭的个性化精装房，绝对会对购房者有巨大的吸引力，这个包含了精装修的价钱，起码北江边江景房的平均房价低了300元/平方以，相于御水豪庭之前的开盘价，实际已经低了600元/平方，对于御水豪庭这种位于商业旺地的一线江景房来说，这样的价钱绝对物有所值，我们置业公司有信心能够推动房子的旺销。
而对于郑怀森他们来说，除去680元/平方的装修价，相当于他们的毛坯房售价为3300元/平方，实际降低了每平方三百多元，但从整体售价，人们不能直接看出房价在降了，只要房子能出现旺销，快速回笼资金，郑怀森他们肯定乐意接受这个方案的。
“那我们置业公司的利润呢？”李婉问道。
“置业公司的利润首先肯定是佣金了。这一次我们收取的佣金在3300元/平方的基础不能低于三个点，我的预期是四到五个点，另外，潮牌装修公司那里会给置业公司15%的装修返利，更主要的是，3980元/平方只是最低起售价，我的设想是，前期只按这个起售价推出部份房源，以吸引购房者，打开销售局面，后期肯定是要提升的，提升的理由很多，楼层、朝向、装修档次等等都可以作为借口，按我的估计，提升的空间至少有400元左右。这一次，我会跟对方约定好，提升的价钱按二八分成，我们置业公司占八成，对方只占二成。”林强道。
“郑怀森他们真的能接受这样的方案吗？”李婉道。
林强笑了笑：“听郑怀森的口气，他们真的是有些急了，再往下拖，财务成本的增加吞噬掉的利润肯定会接受我们这个方案所损失的利润要多，他们自己会算这笔帐的。”
李婉笑道：“那这次我们真的有点趁火打劫的意味了。”
“这两个郑老板在旧城改造赚得盆满钵满的，我们只是轻轻咬了一口，已经算是相当客气了。”林强笑道：“想当初他们还觊觎吴记明那幅地，要不是有何远他们，没准让那两个家伙得逞了呢。”
“那我们什么时候去帮他们做方案？”
“这个真要缓一缓，要等金万基豪庭那里首次开盘的两幢楼卖得差不多，再过去跟他们商谈方案，而且要在金万基豪庭第二次开盘之后再推出方案。我们还是按原计划，这个周末赶回阳州去，处理完那边的事后，我估计金万基豪庭那里也卖得差不多了，到时候再跟姓郑的联系。”林强道。
“那个郑总会不会追着你要方案呀？”
“让他追呗，主动权在我们这边，他越焦急，对我们越有利。”林强笑道。
李婉看着林强，真的很佩服他脑瓜子转得如此之快，一下子能想出解决方案，还很能揣猜别人的心思。
“你别光看我呀，周末回去你是想自己开车还是坐我的车？如果不担心你妈误会的话，我建议你还是坐我的顺风车好点，路程不近，起码可以省点路费油费啦。”林强道。
李婉俏脸红了红，故意绷起脸瞪了他一眼------
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郑怀森并不认识林强，虽然曾在市府停车场里跟林强碰过面，但那次是他跟何远起了冲突，林强当时并没有出面，郑怀森对林强并没有留下什么印象，只是感觉林强和李婉有些眼熟，想了下才想起他们是金万基豪庭那个广告里的代言人。
接待小姐热情介绍道：“郑总您好，这两位是我们置业公司的林总和李总。”
林强前跟郑怀森握了握手，“欢迎郑总，请移步到二楼办公室。”
郑怀森仔细打量着林强和李婉，他想不到这个置业公司的两位老总那么年轻，这一次，他没有派下面的销售主管过来，而是亲自门，是想当面跟这里的老总商谈，看看能不能把御水豪庭的滞销局面扭转过来，同时也想跟置业公司讨论一下罗马家园的代理计划。
来到二楼的办公室，郑怀森看着墙壁林强和李婉的代言宣传海报，道：“没想到林总和李总还能自己做代言人，不错，不错。”
林强笑了笑，道：“我们是被赶鸭子架，让郑总见笑了。”
“我觉得真的不错。是这样的，我们公司名下的御水豪庭开盘半年多来，销售业绩并不理想，我这次过来，是想跟两位商讨一下，看看能不能用你们的那种经营模式帮我们扭转局面。”郑怀森直接说明了来意。
林强和李婉对视了一眼。
御水豪庭是全凤城售价最高的江景房，他们当然不会陌生。事实，他们对整个凤城市区的房地产行情都非常了解，张臻华曾领着三名得力干将，跑遍了凤城市里所有的在售楼盘，对各个楼盘的容量大小、推出房子数量、开盘售价、销售情况等等都作了深入具体的了解，并做了详尽的数据汇总，形成了专门件，存放在置业公司的数据库里，林强和李婉曾多次对数据进行研究，并以此为依据，合理为金万基豪庭制定了开盘价。
“御水豪庭位于下郭街的商业旺地，又面向美丽的北江，可以说是凤城市江景房的代表作，郑总公司能够开发出这样的高档楼盘，真的是让人佩服。”林强不动声色道。
郑怀森嘴角往扯了扯，勉强挤出些笑容来，“不瞒两位说，当初我们也是看好楼盘的地理位置，把开盘价定得高了些，没想到销售情况一直不乐观----”
“郑总，我们置业公司一直以来都只是做新楼盘的代理，而且要全程参与楼盘配套设施的策划和对楼盘进行准确的定位，那样我们才能够制定合适的营销计划，像郑总你们的御水豪庭这种情况，我们还真的没有承接过。”林强道：“据我所知，御水豪庭的开盘价高达3680元/平方，这个价钱已经差不多跟我们正在代理的金万基豪庭那里的精装房价钱持平，而且，郑总你们那里的房子都是大房子，总房价算起来真的有点高了，大部份普通的购房者只能望房兴叹，这一点，从你们现在的销售情况可以看得出来。”
林强打开电脑，调出了御水豪庭的资料，分析说，截止现在，御水豪庭共销出去八十二套房子，其大部份是一百平方以下的小户型，那些一百二十平方以的大户型少人问津。他说，千万不能小看这二、三十平方的差价，现在凤城市里的高档装修平均市场价已经达到了每平方一千元，这里的总差价有十几万元了。
“看来林总对我们那里的情况很了解呀。”郑怀森道。
林强笑了笑：“做我们这一行的，肯定要对整个市场行情有深入的了解了。”
郑怀森道：“那林总有什么好建议呢？”
“我哪能一下子想到好建议呀。”林强道：“不过，我觉得郑总那里的房价应该要往下降一降才行---”
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郑怀森面有难色：“我们自己也觉得房价开得是有些高了，可现在也不能直接降价呀。”
“那也是，直接降价不但没法对那些已经购房的业主交待，而且会对楼盘的形象造成非常不好的影响，对以后的销售会更不利用-----”林强边说边思考着。
“不瞒两位说，我们公司在御水豪庭投入不少的资金，北江南边的罗马家园二期工程马要开工了，如果房子的销售跟不的话，会遭遇到巨大的资金压力了。我这次过来，是想跟林总你们商量，看看能不能为御水豪庭那里想想办法，另外，罗马家园一期马要竣工了，也希望能够跟你们置业公司合作，尽快开盘售卖，以加速资金回笼。”郑怀森道。
“罗马家园那里我们公司倒是有信心能帮郑总打开旺销局面，不知那里什么时候能真正完工呢？”林强道。
“按目前的进度估计，一个半月之后能完成全部外墙的装修，可以筹备开盘了。”
林强点点头：“那加其他配套设施的建设，开盘至少要在二个月之后了。我们可以先帮郑总做一份营销策划方案，如果郑总你们看过之后觉得可行，我们再具体商谈合作。另外，御水豪庭那里，如果郑总也同意降价销售的话，我们倒是可以策划一个促销计划，既不会对原有的业主和楼盘的形象造成影响，又能够促进房子的销售。”
郑怀森一听，马来了精神：“林总真的能想到好办法？那真是太好了，这是我的名片，林总可以随时来公司找我。”
林强跟郑怀森交换过名片，道：“我也只是有一个初步的想法，等我跟李总再详细研究后才能形成具体的计划，到时我和李总再亲自过去找郑总。”
送走了郑怀森之后，李婉有些担心的问林强道：“御水豪庭这个烂摊子你真的能想到好办法？”
林强笑了笑，这次也不跟她卖关子了，解释道，御水豪庭的房子继续滞销下去，郑怀森他们的财务成本会持续升高，如果他们本身的实力不够雄厚的话，很可能会引起资金链的断裂，因此当务之急，是要想尽办法把房子卖出去，回笼资金，至于降价促销，对他们来说已经是选无可选的了，但具体降多少、如何降必须有一个全面的考虑了。我们要做的，是帮他们策划一个变相的降价计划。
“变相的降价计划？”李婉问道。
“是呀，我想郑怀森他们也明白，绝对不能直接把原来3680元/平方的房价降为3380元/平方来促销，那样引起的问题会很多。购房者的心态都是买涨不买跌，你降价了，他们反而不买帐，还会认为你的楼盘有问题，到时候会陷入更加被动的局面。我的想法是，利用我们的个性化精装房计划，把御水豪庭重新进行包装定位，摒弃之前的毛坯房出售，全面推出精装房。”
林强分析道，按他们潮牌装修公司的资源优势，装修成本会市价低30%左右，高档装修大概只需700元/平方左右，如果他们以3980元/平方的超低价来推出御水豪庭的个性化精装房，绝对会对购房者有巨大的吸引力，这个包含了精装修的价钱，起码北江边江景房的平均房价低了300元/平方以，相于御水豪庭之前的开盘价，实际已经低了600元/平方，对于御水豪庭这种位于商业旺地的一线江景房来说，这样的价钱绝对物有所值，我们置业公司有信心能够推动房子的旺销。
而对于郑怀森他们来说，除去680元/平方的装修价，相当于他们的毛坯房售价为3300元/平方，实际降低了每平方三百多元，但从整体售价，人们不能直接看出房价在降了，只要房子能出现旺销，快速回笼资金，郑怀森他们肯定乐意接受这个方案的。
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“置业公司的利润首先肯定是佣金了。这一次我们收取的佣金在3300元/平方的基础不能低于三个点，我的预期是四到五个点，另外，潮牌装修公司那里会给置业公司15%的装修返利，更主要的是，3980元/平方只是最低起售价，我的设想是，前期只按这个起售价推出部份房源，以吸引购房者，打开销售局面，后期肯定是要提升的，提升的理由很多，楼层、朝向、装修档次等等都可以作为借口，按我的估计，提升的空间至少有400元左右。这一次，我会跟对方约定好，提升的价钱按二八分成，我们置业公司占八成，对方只占二成。”林强道。
“郑怀森他们真的能接受这样的方案吗？”李婉道。
林强笑了笑：“听郑怀森的口气，他们真的是有些急了，再往下拖，财务成本的增加吞噬掉的利润肯定会接受我们这个方案所损失的利润要多，他们自己会算这笔帐的。”
李婉笑道：“那这次我们真的有点趁火打劫的意味了。”
“这两个郑老板在旧城改造赚得盆满钵满的，我们只是轻轻咬了一口，已经算是相当客气了。”林强笑道：“想当初他们还觊觎吴记明那幅地，要不是有何远他们，没准让那两个家伙得逞了呢。”
“那我们什么时候去帮他们做方案？”
“这个真要缓一缓，要等金万基豪庭那里首次开盘的两幢楼卖得差不多，再过去跟他们商谈方案，而且要在金万基豪庭第二次开盘之后再推出方案。我们还是按原计划，这个周末赶回阳州去，处理完那边的事后，我估计金万基豪庭那里也卖得差不多了，到时候再跟姓郑的联系。”林强道。
“那个郑总会不会追着你要方案呀？”
“让他追呗，主动权在我们这边，他越焦急，对我们越有利。”林强笑道。
李婉看着林强，真的很佩服他脑瓜子转得如此之快，一下子能想出解决方案，还很能揣猜别人的心思。
“你别光看我呀，周末回去你是想自己开车还是坐我的车？如果不担心你妈误会的话，我建议你还是坐我的顺风车好点，路程不近，起码可以省点路费油费啦。”林强道。
李婉俏脸红了红，故意绷起脸瞪了他一眼------
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