【本书首发网站“纳帕的那个蒙特雷纳酒庄？”
“对。”
岳妃尽量语气平和的问道：“这个肖先生，我能问下，你大概知道他的价格么？”
“我知道，去年法国人出价1亿美元。”
岳妃放心了些，接着问道：“那我能知道肖先生的心理价位是多少？”
“不超过2亿美元。”
岳妃脸上马上带着开心的笑容，而地产事务所的亨利郁闷了，他决定尽快离开。
“肖先生，那你和我们事务所的合作协议可以签署了吧。我们全事务所一定全力配合你完成这桩生意。”
律师瑞安这个时候不得不出声了：
“我们先私下谈谈。”
等两人离开，瑞安急促的说道：
“肖先生，你怎么说买酒庄的事情？”
肖逸飞很奇怪：
“我刚在你办公室不是给你说了么？”
瑞安摇摇头，只能详细给肖逸飞解释。
原来，肖逸飞看到的那些是地产方面的买卖，但对于商业收购来说，完全不是那么一回事。
商业中介与买房不一样，全部是卖方代理,为卖方服务，买方并不需要自己的中介。如果买方完全不懂,可以找个自己的顾问。另外，中介费也不同，房产是6%的中介费，但商业上是10%的中介费。
买方最重要的是一定要自己找个专精生意买卖的律师,对所有文件把关。没有律师审核的文件,绝对不要签字。
肖逸飞这才知道，原来自己一不小心差点就送出上千万美元。他不由得一阵后怕，感激的对瑞安说道：
“真是太谢谢你了，谢谢你替我挽回了一大笔钱。”
瑞安笑着说道：
“保护你的利益不受损失，是我应该做的。”
“那你能不能教教我，这个商业一般是怎么操作？”
瑞安笑着说道：
“我也负责过一下中小企业的商业谈判，但一般也就几十上百万，顶天就是一两千万，都不是像你这种上亿金额。”
“没事，你讲讲，它们应该都是相通的。”
经过瑞安介绍，肖逸飞了解到，如果买家对一个已经挂牌的生意初步感兴趣,就可以联系信息发布的经纪,对方会要求签一份保密协议书,同时填一份买方信息表。
如果对方认为可以,就会提供拟售企业的一份资料,包括企业的真实名称与地址,以及财务概况,供买方考虑是否还买。这时买方可以以顾客的身份去这个企业暗访,但不得直接找业主或雇员询问情况。因为公司出售是商业机密,不可大张旗鼓地进行。
如果买方暗访后仍然有兴趣,可要求经纪安排正式考察并与业主交谈。通常考察会安排在员工下班以后,避免给员工造成不安,也不扰乱正常经营。接下来,买方可以要求经纪提供详细财务报表，还可以要求提供报税表。有些公司会不愿提供这些，但大多数愿意。
买方如果依然决定购买,就可以出个报价,附上10%的定金支票复印件,交给经纪。这下就进入尽职调查阶段,买方可以查阅公司最核心文件资料,彻底了解要买的是一个什么样的公司。
如果在调查阶段发现不妥,可以随时退出，拿回第三方托管的定金，不用付一分钱给经纪或业主。
最后如果没有发现问题，就可以签署合同了。
瑞安一再强调，这只适用于小生意，肯定跟肖逸飞这样上亿的交易不一样。
肖逸飞仔细想了下，自己眼下的酒庄收购的确是和这个不一样。
首先，蒙特雷纳酒庄并没有挂牌，不存在卖方经济。
第二，同样由于没有挂牌，那些什么财务报表甚至报税表，对方肯定不会提供，要靠自己在尽职调查阶段来发现。
第三，就是10%的定金。这个定金应该不是必须的，因为那些几百亿大公司并购的时候，10%的定金可就是几十亿，可不是随便一个企业都能弄这么大一笔现金当定金的。因此经常会出现用换股的方式并购，当然也有现金或者现金加股票的方式。
现在肖逸飞的问题他和瑞安对这笔生意的具体流程并不太清楚，但他想来，做生意要随机应变，相信对方也不会太过拘泥于这个流程。
现在首要任务是和蒙特雷纳酒庄ceo和所有人博巴雷特取得联系，告诉他们有人想购买他们酒庄。而这个觉得自己出面肯定不合适，眼前这个瑞安倒是合适，但肖逸飞还需要他处理其他事情，想想刚刚那位华裔女经纪，不是说可以聘请顾问么，就她吧。
于是在亨利和岳妃略带失望的目光中，肖逸飞签下了雇佣事务所的岳妃为顾问的协议，更加协议，肖逸飞在收购酒庄后，会支付60万美元的报酬，至于岳妃和事务所之间的分配，肖逸飞就不管了。
这60万可不是那么轻松就能挣到的，他们要负责和酒庄联系，如果对方拒绝，还要说服对方，如果对方坚决不出售，那他们就要找肖逸飞认可的代替酒庄，再继续上面的工作，直到收购完成。并且谈判过程中，需要的那些专家还要他们出面寻找联络。
协议签署后，亨利站起来：
“肖先生，下面就由岳接手，你放心，我们事务所一定全力配合她做好这次收购工作。”
说完就离开会议室。眼看上千万变成了60万，他的心真是拔凉拔凉的，现在亨利亟需找个地方舔舐伤口。
“谢谢肖先生的信任，我一定会努力完成这份工作。”
岳妃拿出纸笔，开始进入工作状态：
“我想问下，肖先生是准备现金交易还是贷款交易。”
这个问题肖逸飞真的还没考虑好。
的确，这次卖画绝对能将酒庄收购费用、维护费、运营费凑齐，但是，这一切弄完，估计给他留下的运营资金就不多了，空闲钱也更少了。万一遇到他特别想买的东西，那就得贷款。另外不是有人说的，最好就是用银行的钱来给自己赚钱，用盈利来支付本息么。肖逸飞估摸这场交易怎么都要几个月才能完成，他完全有时间详细了解各项政策后再来考虑决定。
“这个问题我真的还没有想好。”
“那肖先生，如果用贷款收购的话，你现在在哪家银行开设账户，预贷批核了没？”
“啊？”
岳妃揉揉眉头，她虽然也不太清楚商业收购的步骤，但是她根据自己从事房产中介的理解来说，大致过程应该还是差不多的。
经过岳妃的一番教导，肖逸飞又涨姿势了。原来在美国，如果想要贷款购买房产，那么在看房甚至是找中介之前，就要去银行弄一个预贷批核。
预贷批核分为两种，一种是预贷合格，就是贷款机构根据你提供的收入和负债，算出你可能获得的贷款金额。贷款机构不会查你的资料，更不会要收入证明。只是让你知道你大概能贷款多少。实际贷款过程中，还需要进行严格审批。并且有了预贷合格并不意味着你一定能获得贷款。
另一种严格得多的预贷批准，它要求比较严格，不单要提供个人财务资料，贷款机构也会作一定的查证，包括分析信用报告，然后按照贷款目的给一个相当确实的贷款金额。将来只要财务情况没有重大改变，都可以顺利获得贷款。
肖逸飞想了一下，自己现在账号上只有200多万欧，又没有其他财产，想从银行贷款，审批通过的可能性太渺茫，而且就算通过，周期肯定很长，说不定那时拍卖会的钱都到账了，根本不需要贷款了。
“算了，太麻烦了，我还是现金吧。”
“现金购买就很简单，现在这些资料应该就够了。”
“我问一下，这个交易过程大概会有多久？”
“房子都有可能会折腾一两个月，这种大买卖，应该要半年，1年也不算久。肖先生的资金。。。”
“我的资金要11月份才能到账。不过如果要定金，我也许可以从其他地方先弄一笔。”
这要怪肖逸飞自己的疏忽，他以为伦敦秋拍，秋拍嘛，肯定是秋天举行，他想的应该是在9月份，结果却是10月20日才举行，买家付款延后几天的话，钱到账大概在11月。如果要付10%的定金才能进行调查谈判的话，还挺麻烦。他明天见到詹森的话，会跟他仔细协商这件事。詹森当时不是说艺术品金融服务可以弄笔钱出来么，想来弄一千万当定金应该没问题。
肖逸飞把自己现在的情况解释了一下。岳妃揉揉脑袋，想了想说道：
“肖先生，我虽然是第一次接触商业地产买卖，但按照我以前做房屋买卖的惯例来说。我们在报价的时候必须要附上资金证明或者是预贷批准，证明你有足够的资金买下房屋，这样对方才会接受我们的报价。”
“你的情况有些特殊，并且我们现在还不确定定金比例。我下午就去纳帕，和酒庄的主人博巴雷特接触一下，表达我们的收购意向，之后我们在根据他的要求考虑其他的问题。”
肖逸飞也没法子，现在整个过程被他弄的乱七八糟，也只能见招拆招了。
到旧金山四季酒店check_in后，肖逸飞和索斯比副总詹森进行了联系。
“hi，詹森，我已经到旧金山了。”
“肖，欢迎你到美国来，那我明天带人过来。”
“好的，另外，我选择了你的弟弟当我的律师。”
“明智的选择。”
“那好，明天见。”
看了看外面的天色，这么好的阳光，窝在酒店太无聊了，肖逸飞决定去附近的联合广场混一下午。
联合广场很小，就一个街区大，只有6英亩，合1万平方米，据说这里的地下车库是世界第一个地下车库。周围都是高楼，显得联合广场就跟一个洼地似的。广场上蓊郁郁的种着棕榈、紫杉和鲜花。
广场上正中高柱上是胜利女神像，它是为纪念美西战争中于马尼拉湾得胜的海军上将杜威（dewey）而修建的。
和卢浮宫那个伸展双翼的胜利女神不同，柱子顶上的胜利女神根本没有羽翼，只见她一只脚站立，另外一只脚俏皮的向后翘起，一手高举权杖，一手拿着花环，整个给人一种像是可爱少女正在自由奔跑的感觉。这一看就是新大陆的风格，和欧洲那些庄重典雅的胜利女神像完全不同。
联合广场位于市中心，是商业集中的地方，周围有梅西、诺德斯特龙、第五大道百货等6大百货商场，还有一系列的专卖店，肖逸飞就看到了维多利亚的秘密和pink的内衣专卖店。（海报上的模特太诱人了，没法看不见。）
逛了一会儿，走累了的肖逸飞惬意的坐在露天咖啡座上，享受着阳光、咖啡和悠闲时光。
“对。”
岳妃尽量语气平和的问道：“这个肖先生，我能问下，你大概知道他的价格么？”
“我知道，去年法国人出价1亿美元。”
岳妃放心了些，接着问道：“那我能知道肖先生的心理价位是多少？”
“不超过2亿美元。”
岳妃脸上马上带着开心的笑容，而地产事务所的亨利郁闷了，他决定尽快离开。
“肖先生，那你和我们事务所的合作协议可以签署了吧。我们全事务所一定全力配合你完成这桩生意。”
律师瑞安这个时候不得不出声了：
“我们先私下谈谈。”
等两人离开，瑞安急促的说道：
“肖先生，你怎么说买酒庄的事情？”
肖逸飞很奇怪：
“我刚在你办公室不是给你说了么？”
瑞安摇摇头，只能详细给肖逸飞解释。
原来，肖逸飞看到的那些是地产方面的买卖，但对于商业收购来说，完全不是那么一回事。
商业中介与买房不一样，全部是卖方代理,为卖方服务，买方并不需要自己的中介。如果买方完全不懂,可以找个自己的顾问。另外，中介费也不同，房产是6%的中介费，但商业上是10%的中介费。
买方最重要的是一定要自己找个专精生意买卖的律师,对所有文件把关。没有律师审核的文件,绝对不要签字。
肖逸飞这才知道，原来自己一不小心差点就送出上千万美元。他不由得一阵后怕，感激的对瑞安说道：
“真是太谢谢你了，谢谢你替我挽回了一大笔钱。”
瑞安笑着说道：
“保护你的利益不受损失，是我应该做的。”
“那你能不能教教我，这个商业一般是怎么操作？”
瑞安笑着说道：
“我也负责过一下中小企业的商业谈判，但一般也就几十上百万，顶天就是一两千万，都不是像你这种上亿金额。”
“没事，你讲讲，它们应该都是相通的。”
经过瑞安介绍，肖逸飞了解到，如果买家对一个已经挂牌的生意初步感兴趣,就可以联系信息发布的经纪,对方会要求签一份保密协议书,同时填一份买方信息表。
如果对方认为可以,就会提供拟售企业的一份资料,包括企业的真实名称与地址,以及财务概况,供买方考虑是否还买。这时买方可以以顾客的身份去这个企业暗访,但不得直接找业主或雇员询问情况。因为公司出售是商业机密,不可大张旗鼓地进行。
如果买方暗访后仍然有兴趣,可要求经纪安排正式考察并与业主交谈。通常考察会安排在员工下班以后,避免给员工造成不安,也不扰乱正常经营。接下来,买方可以要求经纪提供详细财务报表，还可以要求提供报税表。有些公司会不愿提供这些，但大多数愿意。
买方如果依然决定购买,就可以出个报价,附上10%的定金支票复印件,交给经纪。这下就进入尽职调查阶段,买方可以查阅公司最核心文件资料,彻底了解要买的是一个什么样的公司。
如果在调查阶段发现不妥,可以随时退出，拿回第三方托管的定金，不用付一分钱给经纪或业主。
最后如果没有发现问题，就可以签署合同了。
瑞安一再强调，这只适用于小生意，肯定跟肖逸飞这样上亿的交易不一样。
肖逸飞仔细想了下，自己眼下的酒庄收购的确是和这个不一样。
首先，蒙特雷纳酒庄并没有挂牌，不存在卖方经济。
第二，同样由于没有挂牌，那些什么财务报表甚至报税表，对方肯定不会提供，要靠自己在尽职调查阶段来发现。
第三，就是10%的定金。这个定金应该不是必须的，因为那些几百亿大公司并购的时候，10%的定金可就是几十亿，可不是随便一个企业都能弄这么大一笔现金当定金的。因此经常会出现用换股的方式并购，当然也有现金或者现金加股票的方式。
现在肖逸飞的问题他和瑞安对这笔生意的具体流程并不太清楚，但他想来，做生意要随机应变，相信对方也不会太过拘泥于这个流程。
现在首要任务是和蒙特雷纳酒庄ceo和所有人博巴雷特取得联系，告诉他们有人想购买他们酒庄。而这个觉得自己出面肯定不合适，眼前这个瑞安倒是合适，但肖逸飞还需要他处理其他事情，想想刚刚那位华裔女经纪，不是说可以聘请顾问么，就她吧。
于是在亨利和岳妃略带失望的目光中，肖逸飞签下了雇佣事务所的岳妃为顾问的协议，更加协议，肖逸飞在收购酒庄后，会支付60万美元的报酬，至于岳妃和事务所之间的分配，肖逸飞就不管了。
这60万可不是那么轻松就能挣到的，他们要负责和酒庄联系，如果对方拒绝，还要说服对方，如果对方坚决不出售，那他们就要找肖逸飞认可的代替酒庄，再继续上面的工作，直到收购完成。并且谈判过程中，需要的那些专家还要他们出面寻找联络。
协议签署后，亨利站起来：
“肖先生，下面就由岳接手，你放心，我们事务所一定全力配合她做好这次收购工作。”
说完就离开会议室。眼看上千万变成了60万，他的心真是拔凉拔凉的，现在亨利亟需找个地方舔舐伤口。
“谢谢肖先生的信任，我一定会努力完成这份工作。”
岳妃拿出纸笔，开始进入工作状态：
“我想问下，肖先生是准备现金交易还是贷款交易。”
这个问题肖逸飞真的还没考虑好。
的确，这次卖画绝对能将酒庄收购费用、维护费、运营费凑齐，但是，这一切弄完，估计给他留下的运营资金就不多了，空闲钱也更少了。万一遇到他特别想买的东西，那就得贷款。另外不是有人说的，最好就是用银行的钱来给自己赚钱，用盈利来支付本息么。肖逸飞估摸这场交易怎么都要几个月才能完成，他完全有时间详细了解各项政策后再来考虑决定。
“这个问题我真的还没有想好。”
“那肖先生，如果用贷款收购的话，你现在在哪家银行开设账户，预贷批核了没？”
“啊？”
岳妃揉揉眉头，她虽然也不太清楚商业收购的步骤，但是她根据自己从事房产中介的理解来说，大致过程应该还是差不多的。
经过岳妃的一番教导，肖逸飞又涨姿势了。原来在美国，如果想要贷款购买房产，那么在看房甚至是找中介之前，就要去银行弄一个预贷批核。
预贷批核分为两种，一种是预贷合格，就是贷款机构根据你提供的收入和负债，算出你可能获得的贷款金额。贷款机构不会查你的资料，更不会要收入证明。只是让你知道你大概能贷款多少。实际贷款过程中，还需要进行严格审批。并且有了预贷合格并不意味着你一定能获得贷款。
另一种严格得多的预贷批准，它要求比较严格，不单要提供个人财务资料，贷款机构也会作一定的查证，包括分析信用报告，然后按照贷款目的给一个相当确实的贷款金额。将来只要财务情况没有重大改变，都可以顺利获得贷款。
肖逸飞想了一下，自己现在账号上只有200多万欧，又没有其他财产，想从银行贷款，审批通过的可能性太渺茫，而且就算通过，周期肯定很长，说不定那时拍卖会的钱都到账了，根本不需要贷款了。
“算了，太麻烦了，我还是现金吧。”
“现金购买就很简单，现在这些资料应该就够了。”
“我问一下，这个交易过程大概会有多久？”
“房子都有可能会折腾一两个月，这种大买卖，应该要半年，1年也不算久。肖先生的资金。。。”
“我的资金要11月份才能到账。不过如果要定金，我也许可以从其他地方先弄一笔。”
这要怪肖逸飞自己的疏忽，他以为伦敦秋拍，秋拍嘛，肯定是秋天举行，他想的应该是在9月份，结果却是10月20日才举行，买家付款延后几天的话，钱到账大概在11月。如果要付10%的定金才能进行调查谈判的话，还挺麻烦。他明天见到詹森的话，会跟他仔细协商这件事。詹森当时不是说艺术品金融服务可以弄笔钱出来么，想来弄一千万当定金应该没问题。
肖逸飞把自己现在的情况解释了一下。岳妃揉揉脑袋，想了想说道：
“肖先生，我虽然是第一次接触商业地产买卖，但按照我以前做房屋买卖的惯例来说。我们在报价的时候必须要附上资金证明或者是预贷批准，证明你有足够的资金买下房屋，这样对方才会接受我们的报价。”
“你的情况有些特殊，并且我们现在还不确定定金比例。我下午就去纳帕，和酒庄的主人博巴雷特接触一下，表达我们的收购意向，之后我们在根据他的要求考虑其他的问题。”
肖逸飞也没法子，现在整个过程被他弄的乱七八糟，也只能见招拆招了。
到旧金山四季酒店check_in后，肖逸飞和索斯比副总詹森进行了联系。
“hi，詹森，我已经到旧金山了。”
“肖，欢迎你到美国来，那我明天带人过来。”
“好的，另外，我选择了你的弟弟当我的律师。”
“明智的选择。”
“那好，明天见。”
看了看外面的天色，这么好的阳光，窝在酒店太无聊了，肖逸飞决定去附近的联合广场混一下午。
联合广场很小，就一个街区大，只有6英亩，合1万平方米，据说这里的地下车库是世界第一个地下车库。周围都是高楼，显得联合广场就跟一个洼地似的。广场上蓊郁郁的种着棕榈、紫杉和鲜花。
广场上正中高柱上是胜利女神像，它是为纪念美西战争中于马尼拉湾得胜的海军上将杜威（dewey）而修建的。
和卢浮宫那个伸展双翼的胜利女神不同，柱子顶上的胜利女神根本没有羽翼，只见她一只脚站立，另外一只脚俏皮的向后翘起，一手高举权杖，一手拿着花环，整个给人一种像是可爱少女正在自由奔跑的感觉。这一看就是新大陆的风格，和欧洲那些庄重典雅的胜利女神像完全不同。
联合广场位于市中心，是商业集中的地方，周围有梅西、诺德斯特龙、第五大道百货等6大百货商场，还有一系列的专卖店，肖逸飞就看到了维多利亚的秘密和pink的内衣专卖店。（海报上的模特太诱人了，没法看不见。）
逛了一会儿，走累了的肖逸飞惬意的坐在露天咖啡座上，享受着阳光、咖啡和悠闲时光。